お電話でのお問い合わせは 03-5944-0399
ほうえん会計事務所TOP » 業務案内 » 不動産関係業務
不動産関係業務
不動産投資に対する考え方
バブルは1885年のプラザ合意が引き金といわれています。当時の中曽根内閣は貿易摩擦解消のため緊縮財政から一転、公共事業等の拡大政策を執りました。その結果、投機熱が加速し特に株、土地への投機が盛んになったのです。
バブル景気は昭和61年〜平成3年までです。
金融引き締め、地価税・土地重課等の税制強化などの政策が行われた結果、行き過ぎた土地の投機が終わりました。
平成20年頃はミニバブルだった様な気がしますが、だがそれもアメリカのサブプライムローンの崩壊をキッカケに崩壊しました（リーマン・ショック）。
現在、日本中、事務所、賃貸住宅は空室が目立つ状況になっています。
アベノミクスによる経済効果か、経済が上向いているかに見えます。
東日本大震災による復興による建て替え事業、、2020年のオリンピックによる建設ラッシュ。
だがその後にくる不景気は？
建てた建物はどうするのか？有効利用は出来るのか？
東京都の人口は2020年に1336万人とピークを迎え、その後減少に転じ、2060年には東京の人口は1036万人、50年で300万人減と推定されています。
つまり都内に空室が目立つ結果になるのです。
不動産はすでに節税商品ではありません。
不動産は有効な資産形成。年金制度が崩壊した今、年金に代わる大切な収入です。
それだからこそ慎重にかつ大胆に不動産経営を進めなければなりません。
不動産市況はしばしば税制に左右されます。
経済政策にも度々利用されます。
不動産を会社所有にすることの有利点
法人税等は所得の金額にもよりますが23〜43％です。
これに対し個人に対する所得税は累進税率で住民税を加えると15〜55％にもなります。
あまり知られていませんが個人には更に個人事業税5％が課税されます。
役員報酬を支払うことにより所得の分散が図られるるため節税になります。
適正額については、当事務所で当然シミュレーションをします。
サラリーマンはあまり意識していませんがサラリーマンにも経費があります。
給与所得控除です。以外に大きい金額です。
給与については給与所得控除（一人最大245万円）が適用されます。
その分節税になります。
個人の生命保険は幾ら支払おうが、確定申告の所得控除のうち生命保険控除として12万円しか経費になりません。
法人では逓増定期保険、長期平準定期保険などを活用により個人より多く経費が算入できます。
将来の大型修繕や退職金に備えることが出来ます。
相続財産の増加防止、相続税の納税資金を作ることが出来ます。
不動産を会社所有にすることのデメリット
会社を設立費用として法務局などに印紙税の納付は必要です。20万円〜30万円程度。
そして資本金の用意が必要となります。
法人の申告と個人の確定申告（年末調整）が必要となります。
事務の手間暇がかかります。
当然、税理士の報酬もその分だけ高くなります。
会社である以上、行政から何らかのサービスを受けているだろうという屁理屈で法人均等割りが課税されています。
所得の分散を図ることによって節税になるのでオーナー自身の可処分所得が減るのは当然です。
これが、最大の問題かもしれません。
法人だと銀行融資の期間が個人に比べて短いように見受けられます。
